Chroniques de droit immobilier

Rappelons brièvement que le code de l’urbanisme prévoit que le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme affiche sur le terrain concerné l’autorisation obtenue1.  Sans revenir sur les différentes conditions de forme du panneau et les modes de constatation de l’affichage, nous insisterons sur le fait qu’il a tout intérêt à procéder à l’affichage régulier de la décision car :  – Cela permet de purger le délai de recours est tiers ;  – C’est aussi une obligation prévue explicitement par le code de l’urbanisme pendant la durée des travaux.  Si le code de l’urbanisme est clair sur l’affichage des autorisations d’urbanisme, qu’en est-il de la décision de prorogation ?  La prorogation d’une autorisation d’urbanisme est une faculté offerte au bénéficiaire de prolonger la durée de validité d’une autorisation d’urbanisme. Il peut en prolonger la durée de validité deux fois et pendant une année supplémentaire à chaque fois.  Cette décision de prorogation étant fondé...

Le propriétaire d’un fonds sur lequel s’exerce une servitude peut parfois souhaiter en modifier l’assiette (pour édifier une nouvelle construction sur son terrain par exemple). Si les servitudes conventionnelles répondent à un principe de fixité, le code civil offre toutefois au propriétaire du fonds servant la possibilité de modifier l’assiette. Le principe de fixité Le principe de fixité découle des articles 701 (al. 1 et 2) et 702 du code civil qui impose le respect du titre constitutif et cela, aussi bien pour le fonds servant que le fonds dominant : Article 701 du code civil Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle...

Les titulaires d’une autorisation d’urbanisme peuvent être amenés à solliciter de l’administration, après réalisation des travaux, une attestation confirmant qu’il n’y a pas eu d’opposition à la conformité des travaux. Ce type de d’attestation est notamment demandé par les études notariales lors des mutations de biens bâtis afin de s’assurer qu’aucune contestation de la conformité de la construction n’a été émise. Mais que faire si l’autorité compétente ne répond pas ? 1/ La déclaration d’achèvement Avant toute sollicitation de l’autorité compétente au sujet de la conformité des travaux, il est nécessaire de rappeler que le maitre d’ouvrage doit déclarer l’achèvement des travaux prévus dans l’autorisation qui lui a été précédemment délivrée. A compter de cette déclaration l’autorité compétente dispose d’un délai (3 mois ou 5 mois, voir article R.462-6 du code de l’urbanisme) pour contrôler les travaux et éventuellement mettre en demeure «  le maître de l’ouvrage de déposer un dossi...

Plusieurs nouveautés issues des deux lois de finances 2020 et 2021 (1) vont apporter des modifications importantes au régime de la taxe d’aménagement. L’une d’entre elles concerne la date d’exigibilité. Apparue en 2012 et destinée à simplifier le régime des taxes d’urbanisme, la taxe d’aménagement a globalement tenu ses promesses et a facilité l’appréhension de la fiscalité de l’urbanisme par les pétitionnaires, même non professionnels. Pour plus de détails sur la taxe et le mode de calcul : http://www.chroniquesdedroitimmobilier.com/reforme-de-la-fiscalite-de-lamenagement-la-taxe-damenagement/ . La date d’exigibilité avant la réforme Elle se détermine à compter du fait générateur définit à l’article L.331-6 du Code de l’Urbanisme : Le fait générateur de la taxe est, selon les cas, la date de délivrance de l’autorisation de construire ou d’aménager, celle de délivrance du permis modificatif, celle de la naissance d’une autorisation tacite de construire ou d’aménager, celle de la décis...

Une décision récente de la Cour de Cassation (Cass 3e civ. 21 janvier 2021, 19-16.993) est venue rappeler que les servitudes d’écoulement des eaux usées, en tant que servitudes discontinues, ne peuvent s’acquérir que par titre. Et peu importe que la canalisation incriminée recueillait également des eaux pluviales. Servitude continue et discontinue C’est le code civil qui prévoit la distinction des servitudes continues et discontinues dans son article 688 : Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables. L’article 691 du code civil reprend cette notion de servitude continue et discontinue pour encadrer leur mode d’établissement : Les servitudes continues non appar...

Dans un précédent article j’évoquais la position du Conseil d’Etat au sujet des demandes d’autorisation d’urbanisme successives sur un même terrain. Il avait été alors relevé que le Conseil d’Etat distinguait selon que la nouvelle autorisation était délivrée au bénéficiaire de l’autorisation initiale ou à un bénéficiaire différent. C’est ainsi que lorsqu’une nouvelle autorisation était délivrée au bénéficiaire de l’autorisation initiale, le Conseil d’Etat considérait que la nouvelle autorisation avait nécessairement pour effet de rapporter la première (à la condition que la nouvelle autorisation soit devenue définitive, condition supplémentaire issue de la décision Conseil d’État, 10ème et 9ème sous-sections réunies, 07/04/2010, 311694). L’article L424-5 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi ELAN, disposait pourtant que : Article L424-5 • Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 134 (V) La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le per...