Diagnostics immobiliers et exonération de garantie des vices cachés

Retour sur un arrêt du 6 juillet 2011 1 rendu par la Cour de Cassation concernant l’exonération de garantie des vices cachés en présence d’un constat d’amiante établi par un professionnel.

L’arrêt n’a rien d’exceptionnel mais je rencontre régulièrement des personnes qui pensent qu’une simple clause d’exonération de garantie des vices cachés les protègent des recours que pourraient effectuer les acquéreurs. Cette chronique sera donc un moyen de rappeler les différentes régles applicables pour s’exonérer valablement de la garantie des vices cachés lors d’une vente d’immeuble opérée par un particulier.

Dans cette affaire, le vendeur avait fait établir par un professionnel un diagnostic concernant la présence d’amiante. Diagnostic annexé à l’acte de vente qui indiquait l’absence d’amiante dans l’immeuble. Suite à la vente, les acquéreurs réalisent une expertise qui indique la présence d’amiante. Ils assignent en justice les vendeurs, et le professionnel qui avait établi le diagnostic avant la vente afin d’obtenir réparation pour les travaux qui ont été rendus nécessaires et pour le paiement de dommages-intérêts.

La Cour de Cassation va rejeter la demande des acquéreurs au motif que les vendeurs avaient fait établir par un professionnel un diagnostic concernant la présence d’amiante et que la mauvaise foi de ces vendeurs n’était pas établie. Les juges considèrent de ce fait que la clause d’exonération de garantie des vices cachés était valable.

Le dossier de diagnostic technique

Il faut rappeler que le législateur a renforcé la protection des acheteurs concernant les ventes d’immeubles en intégrant des dispositions relatives aux diagnostics immobiliers. L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation 2 dispose que :

I. – En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique.

Condition de validité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés

L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation précise :

II. – En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, d’un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Le vendeur qui voudrait donc exclure sa garantie pour les vices cachés concernant l’amiante mais aussi le plomb ou encore les termites devra, préalablement à la vente, faire établir par un professionnel les diagnostics correspondants.

Ajoutons que ceci vaut pour le vendeur particulier profane de bonne foi. L’article 1645 du code civil indiquant à ce sujet :

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.